機密 エグゼクティブ概要

この混合用途の投資機会は、ロングアイランドシティの最も確立され、供給が制約されているコリドーの1つに位置しており、バーノンブルバードとイーストリバーのウォーターフロントからすぐの場所にあります。この立地は、強力な住宅密度、一貫した小売の歩行者交通、交通機関、オープンスペース、近隣のアメニティへの即時の近接性の恩恵を受けています。

物件は約5,190平方フィートの面積を持つ2,500平方フィートの土地に広がっており、25フィート幅の建物として構成されています。

・1階の小売スペース
・裏手のアーティストスタジオ
・上部の4つのフリーマーケット住宅アパート

この資産は、住宅市場が長期的な賃貸深度と資本需要を示し続けるサブマーケット内で、持続的な収入と短期的な住宅リースアップの可能性をバランスよく提供しています。

物件概要
土地面積：2,500平方フィート
建物寸法：25フィート x 42フィート
現在の建物面積：5,190平方フィート
建物クラス：S3 - 主に四世帯と1つの店舗・オフィス
ゾーニング：M1-4 / R6B

物件の構成により、住宅の上昇余地を保持しつつ、基盤で安定した小売収入を確保できます。建物の幅とレイアウトは、サブマーケット内の多くの狭い混合用途資産に対して効率的な住宅フロアプレートを提供します。

収入プロファイルとキャップレート分析

この物件は現在以下を生成しています：
実質総収入：$326,724
経費：$39,167
実質ネット運営収入：$287,557

住宅ユニットが市場レベルに安定すると：
プロフォーマ総収入：$342,320
プロフォーマネット運営収入：$303,160
これにより、約5.5%のプロフォーマキャピタリゼーションレートが支持されます。

住宅コンポーネント
4つの住宅ユニットは完全にフリーマーケットであり、現在空室です。これは、規制の制約なく市場の賃料でリースする即時の機会を提供します。

最近のバーノンブルバード / ウォーターフロントコリドーにおけるリースベンチマークは以下を示しています：
年間 $70 – $85 の平方フィート当たり
1ベッドルームユニット：約 $3,400 – $4,200 / 月
2ベッドルームユニット：約 $4,800 – $6,000+ / 月

フルサービスのアメニティがないブティックビル内での吸収は、ウォーターフロントへの近接性、ミッドタウンマンハッタンへのアクセス、および近隣の小売オファリングに対する強いテナント需要により安定しています。

住宅ユニットのフリーマーケットの性質は、賃貸安定化や部分的に規制された資産に対する柔軟性を高め、規制のリスクを減少させます。

商業テナンシー

これは、残りのリース期間を通じて予測可能なキャッシュフローを提供しながら、今後のリポジショニングへの柔軟性を保持します。

バーノンブルバード沿いの小売コリドーは、一貫した歩行者交通、成長する住宅密度、限られた利用可能な前面により、強い回復力を示しています。更新条項がないことで、所有者はテナントミックスと賃料経済をリース満了時に再評価できます。

ゾーニングと戦略的オプショナリティ
物件はM1-4 / R6Bゾーニング地区内に位置しています。この二重のゾーニング構造は、引き続き混合用途の賃貸を支持し、通常の承認に基づく戦略的な長期柔軟性を提供します。

投資家は複数の戦略を検討できます：

- 持ち続けて安定したキャッシュフローを確保する
- 徐々に住宅収入を増やす
- リース満了時に商業コンポーネントをリポジションする
- より長期的な再開発の可能性を評価する

この柔軟性は、現在の収入ストリームを超えた構造的価値を加えます。

サブマーケットのファンダメンタルズ

ロングアイランドシティは以下から利益を得ています：

- ミッドタウンマンハッタンへの近接性（地下鉄1駅）
- LICの資本需要は、アクセスの良さ、賃貸深度、およびウォーターフロントの立地の組み合わせにより堅調に推移しています。特にバーノンブルバードコリドーは、サブマーケット内で最も人気のある住宅エリアの1つです。

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.